تفاصيل الخبر

17 نوفمبر, 2025

النقض : الوحدة السكنية سلعة.. ينطبق عليها قانون حماية المستهلك، ويحذر من بيع "الماكيت" ويصفه بـ"السلوك الخداع المُضلل"

محكمة النقض تقضي في حكم جديد لها تتصدى فيه لألاعيب المُطور العقاري، وشركات وسوق العقارات المُعلنة عن بيع وحدات سكنية، وعقارات، وأراضي، وذلك لحفظ حقوق العميل، أو المشتري من تعسف تلك الشركات، وعملية الغش، والتدليس التي يقوم بعضها. الحكم قام بوضع تعريفات، ومصطلحات في سوق البيع، والشراء الموجودة بقانون حماية المستهلك؛ إلا أن اعتماد محكمة النقض لتلك المصطلحات كي تتصدى لتلك الجرائم هو أمرغاية في الأهمية، أمثال: ما السلعة، ما المنتج، ما المورد،،ما العيب، ما السلوك الخداع، وغيرها من التعريفات. تعود حيثيات الحكم بأن المدعي بالحقوق المدنية (العميل المتضرر) "زياد. ض" أقام دعواه بطريق الإدعاء المباشر أمام محكمة جنح مصر الجديدة الجزئية بموجب صحيفة أعلنت قانونًا للمدعى عليه - مطور عقاري - "ياسر. ح"، وطلب في ختامها عقابه بالمواد 336 من قانون العقوبات، وإلزامه بأن يؤدي له مبلغ 20 ألف وواحد جنيه على سبيل التعويض المدني المؤقت . (يتهمه فيها بالغش والتدليس والخداع) -على سند من القول حاصله أنه بموجب عقد بيع ابتدائي مؤرخ 27 يونيو 2020 تعاقد المدعي بالحق المدني مع المتهم بصفته مدير شركة "أ" للاستثمار العقاري على شراء فيلا دوبلكس بالدور الأرضي بعد البدروم بالعقار رقم "..." الكوربة – مصر الجديدة - والبالغ مساحتها 330 متر، وما يخصها من نسبة أرض العقار، وحديقة خاصة ملحقة مساحتها 75 متر مقابل مبلغ 6 مليون جنيه سدد منه المدعي مبلغ 2 مليون جنيه، وباقي المبلغ يسدد على عدد أربع أقساط بموجب شيكات بنكية. - إلا أن المدعي بالحق المدني، تفاجئ بقيام المتهم بارتكاب غش، وتدليس تمثل في عدم صدور تصريح لإقامة، واستزراع الحديقة الخاصة بالفيلا طبقًا للرسومات الهندسية، والرخصة الصادرة للعقار، وأن هذه المساحة من الاشتراطات الهندسية التي لا يجوز البناء عليها، أو بيعها بالتخصيص لأحد المشترين كونها مساحة للانتفاع المشترك لجميع سكان العقار فضلًا عن وجود مخالفات إنشائية أخرى . قضت محكمة الجنح بجلسة 26 من مارس سنة 2022 ببراءة المتهم، وعدم اختصاص المحكمة بنظر الدعوى المدنية، فطعنت النيابة العامة في هذا الحكم بطريق الاستئناف، لإلغاؤه، فقضت كحطكة الاستئناف بجلسة 21 من يناير سنة 2023 بقبول الاستئناف شكلًا، وفي الموضوع، وبإجماع الآراء بإلغاء الحكم المستأنف في شقه الجنائي، والقضاء مجددًا بعدم اختصاص محكمة أول درجة نوعيًا بنظر الدعوى، وإحالتها إلى النيابة العامة لاتخاذ شئونها نحو إحالتها للمحكمة الاقتصادية، بعد أن أنزلت على الواقعة وصف الجريمة المنصوص عليها بالمادة (9) من قانون حماية المستهلك رقم 181 لسنة 2018. -ونفاذاً لذلك القضاء فقد أحالت النيابة العامة الدعوى إلى محكمة جنح القاهرة الاقتصادية. -ومحكمة جنح القاهرة الاقتصادية قضت حضورياً بجلسة 30 من أبريل سنة 2023، بعد أن عدلت مواد القيد بإضافة المادتين 66، 75 من قانون حماية المستهلك رقم 181 لسنة 2018، بتغريم المتهم مبلغ مائة ألف جنيه ونشر الحكم في جريدة الأهرام والمواقع الإلكترونية واسعة الانتشار على نفقة المتهم وألزمته بالمصاريف الجنائية. -فاستأنف المحكوم عليه لإلغاء الحكم، وبجلسة 15 من يوليو سنة 2023 حكمت حضوريًا بقبول الاستئناف شكلًا، وفي الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف، وببراءة المتهم مما أسند إليه . -النيابة العامة مش تسكت - لأ - للمرة التانية، طعنت النيابة العامة في هذا الحكم بطريق النقض في 11 من سبتمبر سنة 2023، وأودعت مذكرة بأسباب طعنها في ذات التاريخ موقع عليها من المحامي العام الأول لنيابة الشئون الاقتصادية وغسل الأموال، وسمعت المحكمة المرافعة على ما هو مبين بمحضر الجلسة . -مذكرة النيابة العامة تضمنت عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت: وحيث إن النيابة العامة تنعي على الحكم المطعون فيه أنه إذ قضى ببراءة المطعون ضده من جريمة عدم تجنب سلوك خادع انصب على طبيعة السلعة، وصفاتها الجوهرية، وشروط التعاقد المؤثمة بالمادة التاسعة من قانون حماية المستهلك استنادًا إلى عدم انطباق وصف المستهلك، والمورد على طرفي عقد بيع الوحدة العقارية، وأن حقيقة الواقعة لا تعدو كونها نزاعًا مدنيًا يخضع لأحكام القانون المدني، مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه. -وحيث إن الحكم المطعون فيه – بعد أن أورد تعريف المستهلك، والمنتجات الواردين بقانون حماية المستهلك – برَّر قضاؤه بالبراءة بقوله: "وكان الثابت أن حقيقة النزاع المقال به في الأوراق هو إخلال المتهم ببنود عقد البيع المؤرخ في 27/6/2020، والمبرم فيما بينه، وبين المجني عليه بشأن التعاقد على شراء وحدة عقارية مما أوقع المجني عليه في غش، وتدليس، وقد سارع المجني عليه إلى إقامة الدعوى 1976 لسنة 2022 مدني كلي شمال القاهرة قبل المتهم - بصفته - عن ذات موضوع الدعوى الراهنة ابتغاء القضاء بحبس باقي ثمن المبيع موضوع العقد المؤرخ 27/6/2022، والحكم بإنقاص الثمن مع إلزام المدعى عليه بأداء مبلغ مليوني جنيه كتعويض لما أصابه من أضرار مادية، وأدبية، وهو الأمر الذي يخرج بالنزاع من تحت عباءة التأثيم الجنائي، وأحكام القانون 181 لسنة 2018 بشأن حماية المستهلك، بحسبان عدم انطباق وصف المستهلك، أو المورد على طرفيه على النحو المشار إليه بالمادة الأولى من القانون، وتكون حقيقة النزاع على نحو ما سلف هو نزاعًا مدنيًا بحتًا يخضع لأحكام القانون المدني، بما تنتفي معه أركان الجريمة المسندة للمتهم، وإذ خالف الحكم المستأنف هذا النظر مما يتعين معه القضاء بإلغاؤه وببراءة المتهم مما أسند اليه". - قضت محكمة النقض بقبول طعن النيابة العامة شكلًا، وفي الموضوع بتصحيح الحكم المطعون فيه، وبمعاقبة المتهم بتغريمه مبلغ 100 ألف جنيه، وبنشر الحكم على نفقته في جريدة الأهرام، والمواقع الإلكترونية واسعة الإنتشار، وألزمته بالمصاريف الجنائية. -لقد رسخت محكمة النقض للعديد من المبادئ والقواعد والمبادئ بعد ما اعتبرت العقار، أو العين، أو الوحدة، أو قطعة الأرض المعلن عنها "سلعة"، وينطبق وصف السلعة بقانون حماية المستهلك على الوحدات السكنية المعلن عنها، وكذا ينطبق وصف المورد، والمستهلك على البائع، والمشتري لوحدة عقارية، وهي: 1-جريمة عدم الالتزام بتجنب سلوك خادع انصب على شروط التعاقد بشأن وحدة عقارية. 2-اجتماع المسئولية العقدية مع المسئولية الجنائية في الحالة التي يكون فيها الإخلال بالالتزام العقدي قد أضر بمصلحة اجتماعية وتدخل المشرع لتأثيم هذا الإخلال جنائياً. 3-ينطبق على الواقعة المادة 66 من القانون تنص على أنه: "يعاقب بغرامة لا تقل عن خمسين ألف جنيه ولا تجاوز مليوني جنيه، أو مثلي قيمة المنتج محل المخالفة أيهما أكبر، كل مورد خالف أحكام أي من المواد: (9 ، 13 ، 15/ فقرة أولى ، 32 ، 34 ، 56/ فقرة ثانية) قانون حماية المستهلك رقم 181 لسنة 2018. -وتعرضت محكمة النقض لمسألة (السلوك الخداع) لتثبت أن سوق العقارات ينطبق عليه قانون حماية المستهلك بقولها: 1-ونصت المادة 9 من ذات القانون في بندها السابع على أنه: "يلتزم المورد أو المعلن بتجنب أي سلوك خادع وذلك متى انصب هذا السلوك على أي من العناصر الآتية .... شروط التعاقد وإجراءاته وخدمة ما بعد البيع والضمان. 2-كما نصت المادة 15 من القانون ذاته على أنه: "لا يجوز الإعلان عن حجز وحدات عقارية، أو التعاقد على بيعها، أو بيع الأراضي المعدة للبناء، أو تقسيمها، إلا بعد الحصول على ترخيص بالبناء وفقا لأحكام قانون البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008 " . 3-البين من النصوص سالفة البيان في واضح عباراتها وصريح دلالاتها أن تعريف القانون رقم 181 لسنة 2018 للمستهلك والمورد والمنتجات جاء تعريفاً عاماً مطلقاً لم يرد عليه ما يقيده سوى ما استثناه من الخدمات المالية والمصرفية، وأن المشرع أحاط بيع العقارات وتداولها بسياج من الحماية - في المادة 15 من قانون حماية المستهلك - مفاده عدم جواز الإعلان عن حجز وحدات عقارية أو التعاقد على بيعها إلا بعد الحصول على ترخيص بالبناء وفقا لأحكام قانون البناء الموحد وتعديلاته. 4-كما ألزم المورد - في المادة 9 من القانون - بتجنب أي سلوك خادع، متى انصب هذا السلوك على طبيعة العقار أو صفاته الجوهرية، أو شروط التعاقد وإجراءاته، باعتبار العقار سلعة، إذا ترتب على ذلك نقص في قيمة أو منفعة العقار بحسب الغاية المقصودة منه، ويؤدي بالضرورة إلى حرمان المستهلك كلياً أو جزئياً من الاستفادة به فيما أعد من أجله. 5- وأن مخالفة ذلك الإلزام يشكل جريمة معاقباً عليها بمقتضى المادة (66) من القانون؛ مما يعد معه مشترو الوحدات العقارية من المستهلكين بنص قانون حماية المستهلك، وتكون الوحدات العقارية من المنتجات باعتبارها سلعة خاضعة لأحكام القانون، فلا يمكن القول أن الوحدات العقارية لا ينطبق عليها صفة السلعة بل هي تعد من المنتجات التي يشبع بها المستهلك حاجاته والمنصوص عليها بالبند 4 من المادة الأولى من القانون. 6-وكان هذا ما تغياه المشرع حسبما جاء بتقرير اللجنة المشتركة من لجنتي الصناعة والشئون الدستورية والتشريعية بمجلس النواب – بشأن مشروع قانون حماية المستهلك – من أن: " هذا القانون يهدف إلى ضمان ممارسة النشاط الاقتصادي بصورة سليمة ومنع الاحتكار وحماية حقوق المستهلك، ووضع مواد منظمة لعدد من الظواهر الجديدة في السوق، والتي لم يعالجها القانون الحالي مثل الإعلانات المضللة عن بيع العقارات وإلزام الشركات العقارية بمنع الإعلان أو الترويج عن مشروعاتها وبيع الوحدات إلا بعد الحصول على رخصة البناء، وذلك للحد من الإعلانات المضللة التي انتشرت مؤخراً"، ودون أن يكون هناك مجال للقول بأن حقيقة النزاع - على نحو ما ورد بمدونات الحكم المطعون فيه - هو نزاع مدني بحت ويخرج من تحت عباءة التأثيم الجنائي، وهو قول لا تسعفه النصوص – سالفة البيان – بل تصطدم بصراحتها وبمقصود الشارع منها، كما يتنافى مع الفلسفة التي أملت إجراء التعديل والتي تغيت التصدي لهذه الظاهرة ومحاصرة مرتكبيها . 7-وكان من المقرر أنه يتعين تفسير النصوص التشريعية التي تنتظم مسألة معينة، بإفتراض العمل بها في مجموعها، وأنها لا تتعارض أو تتهادم فيما بينها، وإنما تتكامل في إطار الوحدة العضوية التي تنتظمها من خلال التوفيق بين مجموع أحكامها، باعتبار أنها متآلفة فيما بينها لا تتماحى معانيها وإنما تتضافر توجهاتها تحقيقاً للأغراض النهائية والمقاصد الكلية التي تجمعها؛ ذلك أن السياسة التشريعية لا يحققها إلا التطبيق المتكامل لتفاصيل أحكامها، دون اجتزاء جزء منها ليطبق دون الجزء الآخر لما في ذلك من إهدار للغاية التي توخاها المشرع من ذلك التنظيم، فضلاً عن إمكانية اجتماع المسئولية العقدية مع المسئولية الجنائية في الحالة التي يكون فيها الإخلال بالالتزام العقدي قد أضر بمصلحة اجتماعية وتدخل المشرع لتأثيم هذا الإخلال جنائياً . 8-إن الأصل في العقود - وباعتبارها شريعة المتعاقدين تقوم نصوصها مقام القانون في الدائرة التي يجيزها - هو ضرورة تنفيذها في كل ما تشتمل عليه، فلا يجوز نقضها أو تعديلها إلا باتفاق الطرفين أو وفقا للقانون، وكلما نشأ العقد صحيحاً كان تنفيذه واجباً، فإذا لم يقم المدين بتنفيذه كان ذلك خطأ عقدياً سواء نشأ هذا الخطأ عن عمد أو إهمال أو عن مجرد فعل لا يقترن بأيهما، ومن ثم تظهر المسئولية العقدية باعتبارها جزاء إخفاق المدين في تنفيذ عقد نشأ صحيحاً ملزماً وهي تتحقق بتوافر أركانها. 9- وليس ثمة ما يحول بين المشرع وبين أن يقيم مسئولية جنائية إلى جانبها، فلا يكون اجتماعهما أمرا عصياً أو مستبعداً بل متصوراً في إطار دائرة بذاتها، هي تلك التي يكون الإخلال بالالتزام العقدي فيها قد أضر بمصلحة اجتماعية لها وزنها وهو ما يعني أن الدستور لا يتضمن قاعدة كلية أو فرعية يمكن ردها إلى النصوص التي انتظمها أو ربطها بها تحول دون تدخل المشرع لتأثيم واقعة النكول عن تنفيذ التزام لم ينشأ مباشرة عن نص القانون، وإنما كان العقد مصدره المباشر، وبشرط أن يكون هذا التأثيم مٌحدِّدا بصورة واضحة لعناصر الجريمة التي أحدثها المشرع يؤيد ما تقدم أن الحرية الشخصية التي كفلها الدستور لا تخول أي فرد حقاً مطلقاً في أن يتحرر نهائياً في كل وقت وتحت كل الظروف من القيود عليها، بل يجوز كبحها بالقيود التي تقتضيها أوضاع الجماعة وضرورة صون مصالحها، وتتطلبها أسس تنظيمها، فإنه بذلك تكون جريمة عدم الالتزام بتجنب سلوك خادع انصب على شروط التعاقد بشأن وحدة عقارية، قد اكتملت أركانها قبل المطعون ضده وأضحت مستوجبة مساءلته عنها ما دامت قد صحت نسبتها إليه. ملحوظة: - هناك رأى قانونى مُعتبر يرى أن العطف على قانون حماية المستهلك - فيه نظر - لأن مفهوم كليهما مغاير للآخر، فالسلعة قابلة للإستهلاك، والمسكن مُعد للإيواء والسكن، فلو كان العطف على عيوب الإرادة في التعاقدات لكان أولى وأصح، فعيوب الإرادة مجالها واسع كالغش والتدليس والخداع والتحايل، ويندرج تحتها كثير من أساليب الغش والخداع في عصرنا الحالي، أما القياس على السلع القابلة للاستهلاك فلا يجوز أن نقيس مسكن على سلعة، ودا الرأى اللى كان متعارف عليه قبل صدور هذا الحكم المطروح.